K ochraně vlastnického práva nemovité věci nabytého od nevlastníka

Někdejší vlastník pozemků následně zemřel a nyní jeho dědic tvrdí, že k prodeji pozemků developerovi nedošlo, neboť kupní smlouva mezi (tehdejším) vlastníkem pozemků a developerem má být neplatná, když mělo dojít ke zfalšování podpisu (tehdejšího) vlastníka pozemků na kupní smlouvě; dědic se má nyní u soudu pro sebe domáhat vlastnického práva k pozemkům převedeným na developera. Současní vlastníci pozemků s rodinnými domy (zákazníci developera) jsou nyní v nejistotě, jak to bude s jejich domy a mají obavy, zda se nebudou muset ze svých domů vystěhovat.

Pojďme si tedy výše popsanou situaci ve stručnosti vysvětlit z pohledu platného práva. Situace současných vlastníků pozemků s rodinnými domy (pro zjednodušení bude dále hovořeno též pouze o domech, byť až na výjimky věcí v právním smyslu je pozemek, nikoliv dům, když dům je brán za součást pozemku) nemusí být tak beznadějná, jak by se na první pohled mohlo zdát.

První otázkou je, zda se developer skutečně stal vlastníkem předmětných pozemků, zda kupní smlouva uzavřená mezi tehdejším vlastníkem pozemků a developerem je či není platná. Pro účely tohoto textu budeme (hypoteticky) předpokládat, že kupní smlouva není platná a developer se nestal vlastníkem předmětných pozemků; v opačném případě by developer byl řádným vlastníkem pozemků a jejich následný převod na vlastníky domů by nynějším jednáním dědice původního vlastníka pozemků nebyl jakkoliv ohrožen.  

Budeme-li předpokládat, že developer byl v době uzavření kupních smluv na předmětné pozemky se svými zákazníky (současnými vlastníky domů) řádně zapsán v katastru nemovitostí jako vlastník těchto pozemků a v katastru nemovitostí nebyla zapsána žádná poznámka spornosti ohledně vlastnictví developera (podle informací v mediích tomu takto bylo), potom ve prospěch nynějších vlastníků domů svědčí princip materiální publicity zápisu v katastru nemovitostí vyplývající z platné právní úpravy, zejm. z občanského zákoníku. Tento princip znamená, že vlastnické právo k nemovité věci (pozemek je nemovitou věcí) zapsané do katastru nemovitostí se považuje za zapsané v souladu se skutečným právním stavem a není-li stav zapsaný v katastru nemovitostí v souladu se skutečným právním stavem, svědčí zapsaný stav ve prospěch osoby, která nabyla vlastnické právo za úplatu v dobré víře od osoby k tomu oprávněné podle zapsaného stavu.

Jinak řečeno, pokud vlastníci domů nakupovali domy od developera za situace, kdy developer byl v katastru nemovitostí řádně zapsán jako jejich vlastník (a v katastru nemovitostí nebyla zapsána žádná poznámka spornosti ohledně vlastnictví developera), a byli v dobré víře v tento zápis, potom se stali řádnými vlastníky domu, byť developer vlastníkem domu ve skutečnosti nebyl. Důvěra ve správnost zápisu věcných práv (vlastnické právo je věcným právem) v katastru nemovitostí dostává přednost před ochranou skutečného oprávněného, jehož vlastnické právo ale není z katastru nemovitostí zjistitelné.

Pokud jde o výše uvedenou dobrou víru vlastníků domů, ta se posuzuje k době podání návrhu na zápis jejich vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Jestliže tedy současní vlastníci domů v době podání návrhu na zápis svého vlastnického práva k domům do katastru nemovitostí neměli a nemohli mít jakékoliv pochybnosti o správnosti zápisu vlastnického práva developera k domům, potom se stali skutečným vlastníkem domu a jejich vlastnické právo by nemělo být snahami dědice původního vlastníka pozemků jakkoliv ohroženo.

V této souvislosti lze doplnit, že před rokem 2014, kdy vstoupil v účinnost současný občanský zákoník (tzv. nový občanský zákoník), byla právní úprava v tomto směru odlišná, nicméně k obdobným závěrům dospěl ve své rozhodovací praxi Ústavní soud, který poskytl ochranu nabyvatelům, kteří nabyli nemovitou věc od osoby, která nebyla jejím skutečným vlastníkem, avšak jako její vlastník byla (nesprávně) zapsána v katastru nemovitostí, pokud tito nabyvatelé byli v dobré víře ve správnost takového zápisu v katastru nemovitostí.

Zcela odlišná situace však bude u pozemků, které by byly developerem prodávány nyní. Nyní, kdy je veřejně znám spor o vlastnictví k pozemkům a (podle informací v médiích) u pozemků je v katastru nemovitostí zapsána poznámka spornosti vlastnického práva, by již nynější kupující nebyli v dobré víře ve správnost zápisu v katastru nemovitostí, a tudíž by nebyli chránění principem materiální publicity zápisu v katastru nemovitostí.

Lze uzavřít, že vlastnické právo k domům vlastníků, kteří podali návrh na vklad svého vlastnického práva k domu do katastru nemovitostí v době, kdy o spornosti vlastnického práva developera k předmětným pozemkům nevěděli a vědět nemohli a vycházeli ze správnosti zápisu vlastnického práva developera k pozemkům v katastru nemovitostí, by mělo zůstat nedotčeno i v případě, že by se ukázalo, že developer jejich vlastníkem nebyl (že jím byl původní vlastník). Nelze vyloučit, že dědic původního vlastníka pozemků nepovede se současnými vlastníky domů soudní spory o jejich vlastnictví, nicméně tyto případné soudní spory by pro vlastníky domů, kteří byli ve výše uvedené dobré víře, měly zpravidla dopadnout úspěšně. Je však třeba dodat, že soud každý jednotlivý soudní spor posuzuje individuálně na základě konkrétních skutkových okolností a nelze tak dopředu předjímat výsledek každého jednotlivého soudního sporu.